In materia di condominio, una delle domande più frequenti riguarda la parte inferiore del balcone sovrastante, che costituisce il “soffitto” del proprio balcone: a chi appartiene? E, di conseguenza, è possibile installare una tenda da sole senza il consenso del vicino del piano di sopra?
Comprendere la natura giuridica del cosiddetto “sottobalcone” è fondamentale per evitare conflitti e agire correttamente, tenendo conto non solo dei rapporti di vicinato, ma anche delle regole condominiali.
Sul punto la giurisprudenza distingue tra balconi incassati (rientranti nella sagoma dell’edificio) e balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dalla facciata. Questi ultimi sono i più diffusi e, secondo l’orientamento prevalente, costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare cui accedono. Essi sono, dunque, di proprietà esclusiva del condomino e di conseguenza la manutenzione è a suo carico, mentre per quanto riguarda gli elementi decorativi attribuibili al prospetto, questi - facendo parte del decoro dell’edificio - sono invece di competenza del condominio.
Il balcone aggettante non è quindi una parte comune dell’edificio, ma appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento. Ne consegue che anche la soletta, l’intonaco e la pittura della parte inferiore – visibile dal balcone sottostante – sono di proprietà del condomino del piano superiore: “Costituisce, infatti, principio giuridico del tutto pacifico e acquisito nella giurisprudenza di legittimità (ma anche di merito) quello secondo cui “[…] i balconi “aggettanti” i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune di tali piani; pertanto, ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 cod. civ.: i balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Tribunale di Napoli, sent. n. 2378/2025).
In pratica, se l’intonaco del soffitto del balcone del piano inferiore si deteriora, la spesa per la riparazione ricade interamente sul proprietario del balcone sovrastante, proprio perché quella superficie rientra nella sua sfera di proprietà esclusiva. Quando il balcone, o la sua parte inferiore e frontale, presenta elementi decorativi (fregi, stucchi, motivi ornamentali) che contribuiscono all’estetica complessiva della facciata, tali componenti assumono rilevanza ai fini del decoro architettonico. In questi casi, gli elementi decorativi non servono più soltanto al singolo balcone, ma all’immagine dell’intero edificio, e vengono considerati beni comuni. La loro manutenzione spetta quindi al condominio, con ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà. Si tratta, tuttavia, di una valutazione che va compiuta caso per caso.
Serve il permesso del vicino per installare una tenda?
Sì. Poiché il sottobalcone è, di regola, proprietà esclusiva del vicino del piano di sopra, non può essere utilizzato liberamente. L’installazione di una tenda da sole comporta quasi sempre la foratura della soletta per fissare staffe e supporti, configurando un’ingerenza nella proprietà altrui.
Per questo motivo è necessario ottenere il consenso espresso del proprietario del balcone sovrastante, preferibilmente in forma scritta. Né l’amministratore né l’assemblea condominiale possono rilasciare tale autorizzazione, poiché non hanno alcun potere sulle proprietà private dei singoli condomini.
E il vicino può opporsi anche dopo aver dato il consenso? Sì. Il consenso alla foratura non esaurisce tutti i profili giuridici rilevanti. Il proprietario del balcone superiore gode infatti del diritto di veduta in appiombo, cioè il diritto di affacciarsi e guardare verticalmente verso il basso per beneficiare di luce e aria (art. 907 c.c.; Cass. civ., n. 6277/2023).
Se la tenda installata – soprattutto se molto sporgente o se si tratta di una struttura stabile come una pergotenda – limita o impedisce questa visuale, può essere considerata una vera e propria “costruzione” lesiva del diritto di veduta (Cass. civ., n. 13513/2019; Tribunale di Livorno, sent. n. 771/2024).
Di conseguenza, anche in presenza del consenso alla foratura, il vicino può legittimamente chiedere la rimozione o la modifica della tenda se questa ostruisce la sua visuale verso il basso.
Infine, anche ottenuto il nulla osta del vicino, occorre verificare le regole condominiali. L’installazione di una tenda incide infatti su due profili fondamentali:
Regolamento di condominio: se di natura contrattuale, può contenere divieti o prescrizioni specifiche (ad esempio colore, modello o dimensioni uniformi delle tende), finalizzate a tutelare l’aspetto estetico dell’edificio (Tribunale di Roma, sent. n. 11904/2024).
Decoro architettonico: anche in assenza di regole espresse, la tenda non deve alterare negativamente l’armonia della facciata. Una scelta cromatica o strutturale incongrua può essere contestata dall’assemblea o anche da un singolo condomino (Cass. civ., nn. 4909/2020 e 25790/2020).
fonte: Brocardi.it
