Stendere i panni sul balcone rappresenta una pratica domestica diffusa e, per molti versi, fisiologica nella vita quotidiana. Tuttavia, nel contesto del condominio, anche le attività più ordinarie possono entrare in conflitto con i diritti altrui, trasformandosi in fonte di controversie quando incidono sul godimento delle proprietà vicine.
Il diritto di proprietà, pur essendo pieno ed esclusivo, incontra limiti ben precisi nel momento in cui viene esercitato all’interno di un edificio condominiale, dove la prossimità tra le unità immobiliari impone un costante bilanciamento tra interessi contrapposti.
È proprio in questo spazio di tensione che si colloca la questione dello sciorinio dei panni sui balconi.
Il quadro normativo: proprietà, immissioni e atti emulativi
Dal punto di vista normativo, la problematica si innesta su più disposizioni del codice civile. In primo luogo, l’art. 832 c.c. attribuisce al proprietario il diritto di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo, ma “entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento”.
Rilevano, inoltre, le norme in materia di immissioni (art. 844 c.c.), applicabili anche alle molestie derivanti da sgocciolamenti, odori o limitazioni al godimento dell’altrui proprietà.
A ciò si aggiunge il divieto di atti emulativi ex art. 833 c.c., che vieta comportamenti privi di utilità per il proprietario e diretti esclusivamente a nuocere o molestare altri.
Accanto alle norme codicistiche assume un ruolo centrale il regolamento condominiale, che può introdurre specifiche limitazioni all’uso delle proprietà esclusive, purché legittimamente approvato e, se di natura contrattuale, accettato dai condomini.
Stendere i panni sul balcone: il regolamento di condominio come “legge interna”
La giurisprudenza è costante nel riconoscere che il regolamento di condominio costituisce una vera e propria “legge interna”, vincolante per tutti i partecipanti.
In particolare, è pacifico che il regolamento possa vietare lo sciorinio dei panni all’esterno quando ciò arrechi danno o molestia agli altri condomini, anche al di là di profili strettamente estetici o di decoro architettonico.
Come chiarito da numerosi arresti, il divieto non deve necessariamente essere assoluto: è sufficiente che il regolamento subordini la liceità della condotta all’assenza di pregiudizio per gli altri. In tal caso, l’accertamento della violazione diventa eminentemente concreto e demandato al giudice.
Quando è vietato stendere i panni sul balcone?
Uno degli argomenti più frequentemente invocati da chi stende i panni sul balcone è la utilità domestica dell’attività. La giurisprudenza, in effetti, riconosce che lo sciorinio della biancheria risponde a un interesse legittimo del proprietario e, di per sé, non può essere considerato illecito.Tuttavia, tale utilità non è assoluta né insindacabile.
Quando la modalità concreta dell’asciugatura comporta una compressione apprezzabile del diritto di proprietà altrui — per esempio per sgocciolamenti, limitazione dell’aria e della luce, invasione dello spazio aereo sovrastante o sottostante — l’interesse domestico cede il passo alla tutela della convivenza.
È proprio questo il punto di equilibrio individuato dalla giurisprudenza: non è vietato stendere i panni in quanto tale, ma è vietato farlo in modo molesto o dannoso.
La sentenza del Tribunale di Cassino n. 39 del 12 gennaio 2026
Una sentenza particolarmente significativa sul tema è rappresentato dalla sentenza del Tribunale di Cassino n. 39 del 12 gennaio 2026, che affronta in modo puntuale la questione dello stendino aggettante e della violazione del regolamento condominiale.
Nel caso esaminato, un condomino aveva posizionato uno stendino amovibile sul proprio terrazzo, utilizzandolo per stendere panni (in particolare lenzuola e teli di grandi dimensioni) che si proiettavano nello spazio aereo sovrastante il terrazzo dell’unità sottostante. Il regolamento di condominio vietava espressamente di sciorinare biancheria “in modo da arrecare danno o molestia agli altri condomini”.
Il Tribunale ha riconosciuto che l’attività di stendere i panni possiede una utilità domestica presunta e, pertanto, non può essere automaticamente qualificata come atto emulativo ai sensi dell’art. 833 c.c. Tuttavia, ciò non è stato sufficiente a escludere l’illegittimità della condotta.
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Violazione del regolamento e ordine di rimozione dello stendino
Secondo il giudice di Cassino, la presenza di un regolamento condominiale chiaro e specifico ha rappresentato l’elemento decisivo.
Il divieto di sciorinio molesto non era volto soltanto alla tutela del decoro architettonico, ma mirava a evitare situazioni di disagio e interferenze nel godimento delle proprietà altrui.
In tale contesto, il Tribunale ha affermato che anche un comportamento dotato di utilità domestica può essere vietato quando contrasta con una previsione regolamentare legittima e produce un’effettiva molestia. Di conseguenza, è stata ordinata la rimozione dello stendino aggettante, con obbligo di astenersi dal riposizionarlo in modo invasivo.
La pronuncia chiarisce che il giudice può intervenire in via inibitoria anche in assenza di un danno patrimoniale provato, quando la condotta viola le regole di convivenza stabilite dal regolamento.
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In conclusione
La possibilità di stendere i panni sul balcone in condominio non può essere risolta in termini assoluti; dipende da una pluralità di fattori:
il contenuto del regolamento condominiale;
le modalità concrete dello sciorinio;
l’eventuale invasione dello spazio altrui;
la sussistenza di un pregiudizio apprezzabile.
La sentenza del Tribunale di Cassino n. 39/2026 ribadisce un principio chiave: l’utilità domestica non costituisce uno scudo assoluto contro i limiti imposti dalla convivenza condominiale. Quando il regolamento vieta lo sciorinio che arreca danno o molestia, il Giudice può legittimamente ordinare la rimozione dello stendino, anche se l’asciugatura dei panni risponde a esigenze quotidiane.
In definitiva, il rispetto delle regole comuni e il buon senso nell’uso delle proprietà esclusive restano gli strumenti principali per prevenire conflitti che, come dimostra la giurisprudenza, possono facilmente sfociare in contenziosi giudiziari.
Fonte: Immobiliare.it
