La gestione delle spese di manutenzione e la responsabilità per i danni da infiltrazioni, provenienti da terrazzi a livello o lastrici solari in proprietà o uso esclusivo, rappresentano uno dei temi più delicati e frequenti nel contenzioso condominiale. La difficoltà nasce dal fatto che queste superfici, pur essendo spesso nella disponibilità esclusiva di un singolo condomino, svolgono anche una funzione di copertura dell'edificio o di una sua parte, coinvolgendo così l'interesse dell'intera collettività condominiale.
Il quadro normativo di riferimento è rappresentato dall'art. 1126 del c.c., che disciplina la ripartizione delle spese quando il lastrico solare o la terrazza a livello non è comune a tutti i condomini, ma serve da copertura. Ebbene, in linea generale, la norma stabilisce che:
un terzo delle spese resta a carico del proprietario o titolare dell'uso esclusivo;
i restanti due terzi devono essere sostenuti dai condomini dell'edificio (o della parte di esso) che beneficiano della copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Da questi principi ha preso le mosse una significativa pronuncia del Tribunale di Potenza, la n. 2966/2025. La sentenza ha a oggetto il tema dell'inerzia del condominio e del diritto del singolo proprietario di intervenire direttamente, per poi ottenere il rimborso della quota condominiale.
Il caso concreto aveva a che fare con alcune sollecitazioni ignorate e lavori mai eseguiti. Da anni, un proprietario di un appartamento dotato di terrazzo a livello, utilizzato come copertura di una parte dell'edificio, segnalava all'amministrazione la necessità di eseguire interventi di manutenzione, evidenziando anche la presenza di danni da infiltrazioni in un box di sua proprietà situato nel seminterrato.
In passato, l'assemblea condominiale aveva effettivamente approvato una delibera per l'esecuzione dei lavori, con ripartizione delle relative spese tra i partecipanti. Tuttavia, nonostante la decisione dell'adunanza, gli interventi non furono mai realizzati. Innanzi a questa perdurante inerzia, il proprietario passò alle vie legali e, nel giudizio di merito, chiese l'accertamento della responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 del c.c., relativo al danno da cosa in custodia. Al contempo, domandò la condanna al risarcimento sia per i danni derivanti dalla mancata manutenzione del terrazzo, sia per quelli subiti dal box.
Il Tribunale di Potenza ha ricostruito i fatti di causa, attenendosi ai principi giurisprudenziali fissati dalle Sezioni Unite della Suprema Corte. In particolare, nella sentenza 9449/2016 della Cassazione, troviamo il riferimento centrale in materia di infiltrazioni provenienti da lastrici solari o terrazze in uso esclusivo.
Ebbene, secondo tale orientamento, rispondono dei danni:
sia il titolare dell'uso esclusivo, quale custode del bene;
sia il condominio, nel rispetto degli obblighi di controllo, conservazione e manutenzione delle parti comuni che gravano sull'amministratore e sull'assemblea.
Inoltre, il concorso di responsabilità, salvo prova rigorosa di una distinta imputazione, deve essere suddiviso secondo i criteri dell'art. 1126 del c.c. in tema di lastrici solari. Nel caso concreto che qui interessa, la magistratura ha ritenuto decisiva la passività del condominio. In proposito, un passaggio chiave della pronuncia del giudice di merito attiene al comportamento del proprietario del terrazzo. Infatti, il Tribunale ha ritenuto dimostrata la sua diligenza, evidenziando come egli avesse documentato varie sollecitazioni rimaste senza esito.
Ecco perché è stato coerentemente richiamato un principio consolidato: il titolare dell'uso esclusivo può andare esente da responsabilità, in base all'art. 2051 c.c., provando il caso fortuito. Quest'ultimo può consistere anche nella inerzia colpevole degli organi condominiali, se tempestivamente informati della situazione.
Il Tribunale ha così escluso la responsabilità concorrente del proprietario, in un primo momento prospettata dal CTU. Al contempo, ha ritenuto non risolutivo un semplice intervento di manutenzione limitato alle fughe, anche per la vetustà del manufatto. In particolare, quanto alle cause, il CTU aveva ipotizzato una responsabilità concorrente al 50% tra proprietario e condominio per il terrazzo e una responsabilità esclusiva del condominio per i danni al box, attribuiti alla rottura di una discendente pluviale comune.
Non solo. La sentenza n. 2966/2025 del Tribunale di Potenza chiarisce un punto di grande rilievo pratico. Infatti, il ripristino delle fughe ammalorate non integra manutenzione ordinaria, ma manutenzione straordinaria rientrante nella competenza del condominio. Poiché i lavori incidono su una superficie che svolge funzione di copertura, essi coinvolgono l'interesse di tutti i condomini e devono, perciò, essere deliberati dall'assemblea, eseguiti dal condominio e suddivisi secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.
Tenuto conto della persistente inattività dell'assemblea, il giudice ha coerentemente interpretato la domanda del condomino come assunzione sostitutiva dell'onere di ripristino. Ne è derivata la condanna del palazzo a rimborsare le spese per il terrazzo, anticipate dal proprietario.
Per quanto riguarda i danni al box, invece, il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità piena del condominio. Essendo i danni riconducibili alla rottura di un pluviale condominiale, bene comune ai sensi dell'art. 1117 del c.c., il giudice ha riconosciuto la responsabilità esclusiva del condominio, condannandolo al risarcimento integrale insieme agli accessori.
La decisione in oggetto è particolarmente interessante, perché il rimborso delle spese non è stato riconosciuto come conseguenza automatica di una scelta unilaterale del singolo condomino. Al contrario, esso è stato giustificato da un pluralità di fattori, ossia la competenza condominiale dei lavori, l'inerzia reiterata e documentata dell'assemblea e la stretta necessità e urgenza degli interventi.
La sentenza si colloca nel solco di un orientamento giurisprudenziale che chiarisce come l'art. 1126 c.c. sia applicabile soltanto se la terrazza o il lastrico svolgono effettivamente una funzione di copertura dell'edificio, o di una sua parte. Se la superficie copre meramente locali riconducibili a un singolo proprietario, oppure non svolge una funzione di copertura comune, possono trovare applicazione regole diverse, fino all'esclusione della responsabilità del condominio. In conclusione, la pronuncia del Tribunale di Potenza n. 2966/2025 conferma che, in presenza di terrazzi o lastrici solari in uso esclusivo, responsabilità e spese non possono essere valutate se non scrupolosamente, e con un'attenta analisi della funzione della superficie, della natura degli interventi e del comportamento degli organi condominiali.
La passività dell'assemblea, se documentata e protratta nel tempo, può legittimare l'intervento sostitutivo del singolo proprietario, con diritto al rimborso nei limiti stabiliti dalla legge. In linea generale, resta però fondamentale agire sempre con prudenza, formalizzando le richieste, dimostrando l'urgenza e circoscrivendo i lavori allo stretto necessario, per evitare contestazioni e contenziosi successivi.
Fonte: brocardi.it
