Poteri amministratore di condominio

CASS. CIV., SEZ. II, SENTENZA, 08/01/2026, N. 424
Prorogatio – Poteri amministratore di condominio
“L'art.1129 cod. civ., nella formulazione precedente la modifica introdotta dall'art. 9 della legge 11/12/2012 n. 220, recante la "riforma del condominio", prevedeva al secondo comma che l'amministratore durasse in carica un anno e potesse essere revocato in ogni tempo dall'assemblea; al terzo comma, aggiungeva che poteva "altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità".
Interpretando l'articolo in questa formulazione, questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito - che all'amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell'amministratore di condominio, come indicate nell'art. 1130 cod. civ.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l'adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l'istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio.
E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l'amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall'assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti (così Cass. Sez. 2, n. 3588 del 25/03/1993, con indicazione di numerosi precedenti; conf. Cass. Sez. 2, n. 19436 del 08/07/2021; Cass. Sez. 6 - 2, n. 7699 del 19/03/2019; Cass. Sez. 2, n. 12120 del 17/05/2018; Cass. Sez. 6 - 2, n. 14930 del 13/06/2013; Cass. Sez. 2, n. 18660 del 30/10/2012; Cass. Sez. 2, n. 1405 del 23/01/2007; Cass. Sez. 2, n. 4531 del 27/03/2003; Cass. Sez. 2, n. 5083 del 25/05/1994).
Questa interpretazione deve essere mantenuta anche dopo la riformulazione degli art. 1129 e 1130 cod. civ. ad opera della legge n. 220/2012. Il secondo e il terzo comma dell'art. 1129 cod. civ. vigente, applicabile alla fattispecie ratione temporis, sono stati trasfusi, infatti, nel decimo e undicesimo comma e, ancora una volta, è rimasta centrale, rispetto alla naturale scadenza dell'incarico dell'amministratore, la volontà dell'assemblea che deve provvedere alla nuova nomina, salva la possibilità anche del singolo condomino di sollecitare la nomina giudiziale del nuovo amministratore; al successivo art. 1130, poi, sono state ribadite e ulteriormente precisati i compiti indispensabili dell'amministratore.
Dal raffronto delle formulazioni di questi articoli come succedutesi dopo la riforma, non risulta allora, evidentemente, venuta meno o modificata l'essenzialità delle attribuzioni dell'amministratore per la vita ordinaria del Condominio, come espressa all'art. 1130 cod. civ., né la presunzione di volontà dell'assemblea condominiale necessaria ad assicurare lo svolgimento di quelle attribuzioni; resta allora, al fine di limitare i poteri dell'amministratore in proroga, unicamente rilevante la manifestazione di volontà contraria dell'assemblea dei condomini alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico”.