Il reato che più di frequente viene contestato agli amministratori di condominio è l’appropriazione indebita, prevista all’art. 646 del codice penale. Come noto, l’appropriazione indebita si configura allorquando il soggetto, avente l'autonoma disponibilità della res, dia alla stessa una destinazione incompatibile con il titolo e le ragioni che ne giustificano il possesso (Sez. 5, sent. n. 46475 del 26/05/2014).
Non di rado, il reato in questione viene ritenuto integrato anche in assenza di una specifica volontà distrattiva ma sulla mera scorta di una mala gestio del denaro condominiale da parte dell’amministratore.
A titolo esemplificativo, si evidenzia come secondo i giudici di legittimità, “commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali” Cass. Pen., Sez. II, 31 maggio 2017, n. 31322.
Sotto un profilo più pratico, vale la pena di ricordare come il D.lgs 36/2018 abbia innovato profondamente la disciplina dell’appropriazione indebita, rendendola procedibile a querela di parte. Pertanto, i condomini che intendano agire nei confronti dell’amministratore, avranno un preciso onere di presentare la querela entro tre mesi dalla notizia del fatto che costituisce reato, così come previsto dall’art. 124 c.p., pena l’improcedibilità del reato stesso e la conseguente impossibilità di vedere riconosciute le proprie pretese all’interno del processo penale.
In proposito, proprio la Suprema Corte ha avuto modo di precisare come “per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini così da conferire all’amministratore l’incarico di perseguire penalmente un soggetto per un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune” (Cass. Pen., Sez. II, 13 febbraio 2020, n. 12410).
Infatti, l’amministratore di condominio riceve le somme a titolo di deposito necessario in virtù del contratto esistente fra lo stesso e i condomini e, tale peculiare rapporto, rende il reato aggravato dalla circostanza prevista dall’art. 646 comma 2 (“la pena è aumentata se si tratta di cose possedute a titolo di deposito necessario”) e 61 n. 11 c.p., la quale comprende tutti i rapporti giuridici che comportino l'obbligo di un "facere" e che, comunque, instaurino tra le parti un rapporto di fiducia che possa agevolare la commissione del fatto (Cass. pen., sez. I, 15 maggio 2019, n. 47633).
Parimenti, la condotta dell’amministratore che distrae denaro (o altre utilità) dal condominio potrebbe essere ritenuta aggravata dalla circostanza del danno patrimoniale di rilevante gravità prevista dall’art. 61 n. 7 c.p.. Tale circostanza è stata ritenuta configurabile (Cass. Pen., II sez., sentenza n. 29986, udienza 12 maggio 2022) oltre che per il dato oggettivo del danno patrimoniale, anche in riferimento alle sole condizioni economico-finanziarie della persona offesa (il condominio) qualora il danno sofferto, pur non essendo di entità oggettivamente notevole, possa essere qualificato tale in relazione alle particolari condizioni socio-economiche dello stesso.
Da ultimo, si precisa che, parallelamente alla già citata riforma del 2018 che ha reso l’appropriazione indebita procedibile a querela, il legislatore ha introdotto l’art. 649bis c.p. il quale
mantiene la procedibilità d’ufficio del reato di appropriazione indebita (aggravato da una delle circostanze previste dall’art. 61 o dal deposito necessario ex art. 646 comma 2 c.p.) allorché il danno arrecato alla persona offesa sia di rilevante gravità.
DI AVV.TI GIULIA RUGGERI, MARCO SCIASCIO.
fonte Assoproprietari
